ความผันผวนของเศรษฐกิจบ้านเราที่ดีๆ ร้ายๆ สลับเปลี่ยนหมุนเวียนไปอยู่ตลอดเวลานับเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้คนจำนวนมากจำต้องเผชิญปัญหา “กระแสรายได้มีไม่พอที่จะผ่อนชำระ ค่างวดบ้าน ” ไปตามๆ กัน 



            ซึ่งปัญหาลักษณะนี้หากปล่อยปละละเลย หรือแก้ไขอย่างไม่ถูกต้องแล้ว ก็จะมีผลทำให้ลุกลามกลายเป็นปัญหาใหญ่โตรุนแรงขึ้นได้ อาจเลวร้ายจนถึงขั้นต้องถูกฟ้องร้องและสูญเสียบ้านอยู่อาศัยไปในที่สุดและยังเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดปัญหาอื่นๆ ในครอบครัวตามมาอีกนานัปการ 



            ที่จริงแล้วการผ่อนบ้านไม่ไหวเป็นปัญหาระยะสั้นชั่วครั้งชั่วคราว ที่ไม่ใช่ปัญหาเลวร้ายแต่ประการใด เป็นเพียงปัญหาปกติที่เกิดขึ้นกับใครก็ได้ 



            เพียงทว่าผู้โชคร้ายที่ตกอยู่ในภาวการณ์ดังกล่าวจะต้องรีบรักษาและเยียวยาให้ได้อย่างทันท่วงทีเท่านั้น ก็จะสามารถผ่อนหนักเป็นเบา และหลุดรอดจากห้วงเวลาที่เกิดวิกฤติการณ์ได้



                  เป็นที่น่าเสียดายว่าการถูกยึดบ้านหรือถูกฟ้องล้มละลายของคนจำนวนมากล้วนเกิดขึ้นจากสาเหตุจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์เป็นสำคัญ จากการไม่ได้ดูแลจัดการปัญหาอย่างถูกต้องตั้งแต่เริ่มแรก ทำให้ปัญหาลุกลามใหญ่โตกลายเป็นวิกฤติการณ์จนยากเกินกว่าที่จะเยียวยาได้ในที่สุด 



            ปกติเวลาคนทั่วไปเผชิญกับปัญหาผ่อนค่างวดบ้านไม่ได้ สิ่งที่นิยมกระทำกันก็คือหยุดส่งค่างวดไปเฉย ๆ พร้อมๆ กับการหนีหายไม่ติดต่อกับสถาบันการเงิน 



            การจัดการปัญหาลักษณะนี้เป็นแนวทางแก้ไขปัญหาที่ผิดพลาดเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นการซ้ำเติมให้สภาพปัญหายิ่งเลวเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ 



            แนวทางแก้ไขปัญหาที่ถูกต้อง ก็คือจะต้องรีบเจรจาขอผ่อนผันและประนอมหนี้กับสถาบันการเงินผู้ปล่อยกู้ให้ได้ เพื่อปรับแต่งเงื่อนไขข้อผูกพันรายจ่ายค่างวดบ้านใหม่เป็นการชั่วคราว ให้เกิดสมดุลระหว่างรายรับและรายจ่ายของครอบครัวขึ้นอันจะมีผลทำให้สามารถยืนหยัดฝ่าฟันจนกระทั่งวิกฤติการณ์ผ่านพ้นไปได้ 



            โดยทั่วไปแล้วคนที่เผชิญกับปัญหาผ่อนค่างวดบ้านไม่ได้มีตั้งแต่ปัญหาเล็กน้อยจนถึงขั้นปัญหาขั้นรุนแรง มีหนทางในการเจรจาเพื่อขอผ่อนผันและประนอมหนี้ กับสถาบันการเงินอยู่มากมายถึง 13 หนทางด้วยกัน คือ 



            1. ขอผ่อนผันชำระยอดหนี้ค้างชำระ โดยลูกหนี้อาจขอผ่อนชำระคืนยอดหนี้ที่ค้างได้นานสูงสุด 36 เดือน ติดต่อกันโดยทำได้ใน 3 ลักษณะ คือ ลักษณะแรกเป็นการขอเฉลี่ยหนี้ที่ค้างชำระทั้งหมดออกเป็นงวด ๆ งวดละเท่า ๆ กัน และผ่อนชำระคืนติดต่อกันทุกเดือน ลักษณะที่สองเป็นการชำระหนี้ที่ค้างทั้งหมดในเวลาที่ตกลง ( ไม่เป็นงวด ) หรือลักษณะสุดท้ายเป็นการขอชำระหนี้ที่ค้างเป็นเงินก้อนเป็นงวดๆ ตามเวลาที่ตกลง 



            2. ขอขยายเวลาชำระหนี้ ลูกหนี้สามารถขอขยายระยะเวลากู้เงินต่อไปได้ถึง 30 ปี นับจากปัจจุบัน เพื่อลดเงินงวดให้น้อยลง ซึ่งเงื่อนไขโดยทั่วไปก็คืออายุของผู้กู้เมื่อรวมกับระยะเวลาที่ขอขยายแล้วจะต้องไม่เกิน 70 ปี และดอกเบี้ยที่ค้างชำระทั้งหมด (ถ้ามี) ลูกหนี้จะต้องชำระให้หมดเสียก่อน 



            3. ขอกู้เพิ่มเพื่อชำระดอกเบี้ยที่ค้างชำระ เป็นกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถชำระดอกเบี้ยที่ค้างทั้งหมดได้ ลูกหนี้สามารถขอกู้เพิ่มเพื่อชำระดอกเบี้ยที่ค้างชำระพร้อมกับขยายระยะเวลากู้เงินได้ โดยเงื่อนไขโดยทั่วไปก็คือในระยะเวลา 3 เดือน ก่อนการขอกู้เพิ่ม ลูกหนี้จะต้องชำระเงินงวดอย่างสม่ำเสมอ และเมื่อนำวงเงินที่ขอกู้เพิ่มรวมกับเงินต้นคงเหลือแล้ว เงินงวดใหม่ต้องมากกว่าไม่เกินร้อยละ 25 ของเงินงวดเดิม 



            4. ขอชำระแต่ดอกเบี้ยประจำเดือน ในบางช่วงเวลาลูกหนี้อาจขอผ่อนชำระแต่ดอกเบี้ยประจำเดือนได้ ปกติเงื่อนไขแบบนี้จะให้เฉพาะกับลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระคืนที่ดีเท่านั้น และระยะเวลาผ่อนชำระจะให้ได้นานสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน และขอดำเนินการได้ครั้งเดียว 



            5. ขอชำระต่ำกว่าเงินงวดปกติ ปกติเงื่อนไขการขอผ่อนผันแบบนี้ มักกำหนดให้จำนวนเงินที่ชำระต่ำกว่าเงินงวดปกตินั้น ต้องมากกว่าดอกเบี้ยประจำเดือนอย่างน้อย 500 บาท ระยะเวลาผ่อนชำระได้นานสูงสุดไม่เกิน 2 ปี และขอดำเนินการได้ครั้งเดียว 


            6. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเป็นกรณีพิเศษ เป็นการขอผ่อนผันในกรณีที่ลูกหนี้ถูกปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นจากอัตราปกติ ลูกหนี้สามารถแจ้งขอลดอัตราดอกเบี้ยในวันที่ชำระเงินได้หากลูกหนี้ได้ชำระเงินตามเงื่อนไข คือชำระหนี้ที่ค้างทั้งหมดในวันเดียว (รวมทั้งดอกเบี้ยที่ค้างทั้งหมดด้วย) หรือชำระหนี้ที่ค้างเป็นเงินก้อนครั้งเดียวเท่ากับ 3 งวด 



            7. ขอโอนบ้านให้กับสถาบันการเงินเป็นการชั่วคราว แล้วซื้อคืนภายหลัง ปกติสถาบันการเงินจะรับโอนหลักประกัน โดยหักกลบลบหนี้ในจำนวนไม่เกิน 90 % ของมูลค่าหลักประกัน หากมีหนี้ส่วนที่เกิน ลูกหนี้จะต้องชำระให้เสร็จสิ้นภายในวันที่โอน โดยหลักประกันจะต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือในเขตเทศบาลของจังหวัดอื่นเท่านั้น สถาบันการเงินจะคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 0.4 – 0.6 % ของมูลค่าหลักประกัน ทำสัญญา 1 ปี เมื่อครบกำหนด 1 ปี แล้วจะต่อสัญญาจากพฤติกรรมการอยู่อาศัยและการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องวางเงินประกันค่าเสียหายในวงเงินค่าเช่า 1 เดือน พร้อมทั้งชำระค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่ารายใดมีความประสงค์ที่จะขอซื้อคืน สถาบันการเงินจะขายคืนให้ ราคาที่ขายคืนปกติจะพิจารณาจากยอดหนี้คงเหลือที่ใช้หักกลบลบหนี้กับหลักประกัน ทั้งนี้ในการซื้อคืนของลูกหนี้ผู้เช่าอยู่อาศัยสามารถขอสินเชื่อได้ด้วย 


            8. ขอให้สถาบันการเงินชะลอฟ้อง เงื่อนไขโดยทั่วไปก็คือลูกหนี้จะต้องชำระเงินติดต่อกันให้ทันงวดภายใน 6 เดือน แล้วผ่อนชำระต่อตามสัญญาเดิม หรือขอชำระแต่ดอกเบี้ยประจำเดือน โดยไม่ผิดนัดเป็นเวลาไม่เกิน 12 เดือน เมื่อครบกำหนดตามระยะเวลาที่ขอผ่อนผันแล้ว หากลูกหนี้ชำระหนี้ตามข้อตกลงโดยไม่ขาดส่ง สถาบันการเงินก็จะคำนวณเงินงวดใหม่ที่ลูกหนี้ต้องชำระต่อไป 



            9. ขอให้สถาบันการเงินถอนฟ้อง เงื่อนไขในการขอประนอมหนี้แบบนี้ก็คือลูกหนี้ที่ถูกฟ้องจะต้องมาติดต่อชำระหนี้ทันงวดและไม่มีดอกเบี้ยค้าง พร้อมทั้งชำระค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายครบถ้วน 


            10. ขอให้ชะลอการขายทอดตลาด ลูกหนี้ที่สถาบันการเงินยึดทรัพย์แล้วรอการขายทอดตลาด อาจเจรจาขอให้ชะลอการขายไว้ก่อนได้ โดยลูกหนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลค่าใช้จ่ายต่างๆ ในชั้นฟ้องคดีและบังคับคดี รวมทั้งค่าพาหนะในการเดินทางของทนายความไปเลื่อนการขายตามที่จ่ายจริงให้ครบถ้วน แล้วให้ลูกหนี้ชำระหนี้ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 6 งวด โดยหนี้ที่เหลือต้องไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักประกันใหม่ แล้วให้ลูกหนี้ทำสัญญากู้ใหม่ 



            11. ขอยอมความกับสถาบันการเงิน ลูกหนี้ที่ถูกฟ้องคดีแล้ว ลูกหนี้อาจขอยอมความกับสถาบันการเงินได้โดยลูกหนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี และค่าทนายความให้ครบถ้วน โดยเงื่อนไขของการขอยอมความที่สำคัญ ก็คือลูกหนี้จะต้องชำระหนี้ทั้งหมดและไถ่ถอนจำนองภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือขอกำหนดเงินงวดผ่อนชำระใหม่ให้มีการแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระในระยะ 1 – 2 ปี แรกของการผ่อนชำระเวลาที่เหลือจนชำระหนี้เสร็จสิ้น 



            12. ขอชะลอการยึดทรัพย์ ลูกหนี้ที่ถูกศาลพิพากษาแล้ว ลูกหนี้อาจขอให้ชะลอการยึดทรัพย์ได้ โดยลูกหนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี ค่าทนายความ รวมถึงค่าพาหนะในการเดินทางของทนายความไปเลื่อนคดีตามที่จ่ายจริง และค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการบังคับคดีให้ครบถ้วน ทั้งนี้ลูกหนี้จะต้องชำระหนี้ทั้งหมดและไถ่ถอนจำนองภายในเวลาไม่เกิน 3 เดือน โดยต้องชำระหนี้บางส่วนก่อนตามจำนวนที่ตกลง โดยถ้าราคาประเมินหลักประกันสูงกว่ายอดหนี้เกินร้อยละ 80 ลูกหนี้อาจทำสัญญากู้ใหม่ได้ เมื่อได้ชำระหนี้ตามข้อตกลงกับสถาบันการเงินติดต่อกันแล้วไม่น้อยกว่า 6 งวด 



            13. ขอเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามสัญญากู้ใหม่ กู้เพิ่ม หรือเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในสัญญา โดยเงื่อนไขปกติก็ คือ ลูกหนี้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลค่าใช้จ่ายต่างๆ ในชั้นฟ้องคดีและชั้นบังคับคดีให้หมดเสียก่อน และลูกหนี้เดิมจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่ได้ขอประนอมหนี้ไว้ จากนั้นจึงค่อยให้ผู้กู้รายเดิมหรือผู้กู้รายใหม่ ยื่นคำขอกู้ต่อไป

ค่างวดบ้าน  กู้บ้าน ผ่อนบ้าน

คำนวณสินเชื่อบ้าน วงเงินกู้ โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 80% ของมูลค่าประเมิน หรือราคาซื้อขายบ้าน อย่างไรก็ตาม การกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น เงินกู้สวัสดิการแก่พนักงานบริษัท ข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ อาจจะมีการให้กู้ถึง 90% หรือ 100%

     สำหรับระยะเวลากู้ในปัจจุบันจะให้สูงถึง 30ปี หากยิ่งกู้นานเงินงวดในการผ่อนชำระรายเดือนก็จะลดลง แต่ระยะการจ่ายดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งต้องคำนวณว่าคุ้มกันหรือไม่ อย่างไรก็ตามสถาบันการเงินส่วนใหญ่มักกำหนดให้ระยะเวลาการกู้เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้วไม่เกิน 70 ปี เช่นหากอายุ 55 ปี จะกู้ได้สูงสุด 15 ปี เป็นต้น

      เงินงวดในการชำระหนี้ ปกติจะกำหนดจ่ายเป็นรายเดือนที่แน่นอน หากผู้กู้ชำระหนี้รายเดือนสม่ำเสมอเงินกู้นั้นจะหมดเมื่อครบสัญญากู้ แต่กรณีดอกเบี้ยลอยตัวสถาบันการเงินบางแห่งอาจคิดเงินงวดเผื่อไว้ โดยการคำนวณเงินงวดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าตามประกาศ 1-2% เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้กับผู้กู้ หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในภายหลัง

     แต่หากอัตราดอกเบี้ยในภายหลังไม่เพิ่มขึ้นหรือกลับลดลง เงินงวดที่ชำระไว้เกินจะไปตัดเงินต้นมากขึ้นกว่าปกติ และจะทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา

      การตัดเงินโดยทั่วไปเงินงวดที่ชำระหนี้รายเดือนจะประกอบด้วยดอกเบี้ยทั้งหมดที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน และเงินต้นบางส่วน ทำให้เงินงวดในปีแรกๆ จะเป็นการชำระหนี้ดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่ และจะเป็นการตัดเงินต้นเพียงเล็กน้อย แต่ในปีหลังๆ เงินต้นจะถูกตัดมากขึ้นตามลำดับ ทำให้ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนค่อยๆลดลงตามลำดับ

      หากผู้กู้ขอสินเชื่อบ้านศึกษารายละเอียดของ เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ย และเปรียบเทียบกับหลายๆสถาบันการเงิน รวมทั้งประเมินกำลังซื้อของตัวเองอย่างเหมาะสมกับประเภทบ้านที่จะซื้อ การขอ คำนวณสินเชื่อบ้าน จะได้ประโยชน์สูงสุดและผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงินอย่างแน่นอน

      ทั้งนี้ นโยบายของแต่ละสถาบันนั้นแตกต่างกัน อาจให้ 80%ของราคาประเมินแต่ไม่เกิน 90%ของราคาซื้อขายก็ได้ ก่อนขอสินเชื่อบ้านจึงควร ตรวจสอบนโยบายของแต่ละสถาบันให้ครบถ้วนเสียก่อน